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张玉良曾私下对人说，“等绿地在各地超高层、综合体、商业设施运作起来，相信不会是万达的水平。” “郁亮在去年评价绿地发展模式时说，‘万科赚了很多战术的钱，绿地则赚了很多战略的钱’。我相信他说这话是发自内心的。”张玉良说。 毫无疑问，万科在股份制改革、住宅产品标准化、企业文化等方面的率先耕耘，早已在业界树立标杆。但郁亮的上述表态，肯定了张玉良在大方向上的独到之处。 爆发的路径 与“二王”(王石和王健林)不同，绿地的国资身份下，张玉良亦官亦商，以商、住两种武器深耕地方政府。 绿地在全国性扩张过程中的模式特征非常明显，新城区综合开发中打造城市综合体和超高层产品，这与当前国内二、三线城市新城区快速扩张的时间段相吻合。 其中的超高层属中长期投资，资金压力大，回收周期长，很多开发商望而却步，但绿地却能够“懂得政府的战略和要求”。它每到一处，总是能跟现代服务业的东西结合起来，而这正是地方政府最喜欢的方式之一，大大增加了绿地谈判的筹码。 2001年，“被迫”走出上海的绿地来到江西南昌。其时南昌市政府为了开发赣江西岸新区，已将市政府大楼迁到当地，但鲜有开发商跟进。绿地受到政府的邀请，“什么条件都可以，你只要来”。 最终，绿地以每亩46万多元受让200多亩土地，折合楼面地价仅300多元/平方米，开发了南昌首个高档住宅楼盘“绿地滨江豪园”，很快就销售一空。目前，这个正对南昌市委市政府的楼盘单价已超过7000元/平方米。 而后绿地又在西岸开建梵顿公馆、中央广场、枫丹白露等住宅或商用项目。中央广场2009年6月开工时，江西省委书记苏荣到场宣布项目开工。“省委书记自己出来宣布房地产项目开工，他们的历史上没有。”张玉良说。 进军南昌之后，绿地坚定了全国扩张的战略，既沿着地方政府改造城市的思路去竞标拿地、投资开发城市综合体与超高层建筑。 知情人士透露，2009年，张玉良到济南考察，当地官员建超高层地标欲望强烈，绿地决定接标。与官员商谈超高层项目时，张玉良提出将11亿元地价降到8亿元。几经商讨，结果是地价不变，政府将原给绿地的2000亩捆绑用地增加至2500亩。 在徐州新城，新鸿基一块土地囤积三年不开工被政府收回，政府找张玉良求援，地价由90万元/亩谈至82万元/亩，数月后，绿地在该地块动工。 正是通过上述方式，绿地这几年以低价吸入大量土地储备，每年年底能保持5000万—6000万平方米的土地储备。张玉良保守测算，绿地项目获得的方式，在各地通过邀标、协议方式获得土地的比例在一半以上。 （责任编辑：职场达人） |
